热搜网：疫情开创工商舖新常态

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

笔者延续地剖析新冠疫情对住宅物业市场的袭击，不少同伙要求我对工商舖物业的未来演变分享，期望本篇可以知足他们的刚需。疫情下的内陆工商舖物业市场只能用「昏暗」来详细形貌！

综合中原和美联工商舖署理资料，首季工商舖只有约600宗生意，按年大跌约四成，成交额仅剩下100亿余元，对比去年第四季的成交数目和金额的783宗和153.98亿元，分别再跌逾二成及三成。翻查本港物业市场历史，不难瞥见首季宗数创向来17年按季新低，相比2003年沙士、2008年金融海啸、2013年工商舖加辣条例执行，及2019年起升温的修例风浪时市场加倍低迷，且首季缺乏大手成交纪录。

踏入四月，整体工商舖市场仍未见有起色。凭据中原工商舖署理统计，停止4月28日，工商舖暂录约175宗生意，按月跌约23%，总金额约51.93亿元，按月微升约3.5%，主要沾恩于疫情放缓引发数宗逾亿成交。若是疫情最先受控，工商舖物业投资和租赁气氛有所连续性苏醒，则预料5月份起租售交投明显好转。

舖位租金受到重挫

受到修例风浪引发社会运动和新冠肺炎疫情的双重袭击，本港零售物业是被袭击得最重伤的种类。马上展现的数据是今年首季空置率大幅攀升，而且焦点区舖位租金按季再下跌15%至20%，是近年最大单季跌幅。如以最焦点的珍贵购置地段对照，舖位租金从最巅峰时到现在已下跌不少于40%，原因是可以支付最昂贵租金的租户如手机、珠宝/手表、名贵手袋/衣服等等流失大部分主顾/游客，使这些业主只有大幅降租去寻找租客。再碰上新冠肺疫发作，香港政府执行暂时「封关」，且推行严肃的「限聚令」，令到本港高等消费品市场步入隆冬，焦点购物地带晚上漆黑一片，吉舖到处，人流希罕！店舖业主多是持货能力较强，唯有先平租不平卖。

反观民生区店舖，新冠肺疫把市民留在本区消费，且众多集团式或中小型食肆转型加盟外卖平台或确立个体/联店外卖网站，于「限聚令」未完全解封前「活命」之途。实在新冠肺疫对市民的外出用餐行为会起虒深挚影响，家庭式聚会削减且只管统一周末和大节日、同伙式聚会虽然削减次数和相聚人数、商务碰头影响较稍微因多于中午举行。

护老院逆市大扩张

3月份内陆零售额急泻42%，只有超市货物销货值上升16%，不少家居店和超级市场已伺机承租民生区较大店舖，日资大型连锁杂货店惊安之殿堂继续进军各区，继尖沙咀及荃湾西后再租下中环皇后大道中100号和百德新街22至36号五层舖位，共享有跨越65,000平方呎！香港已步入「老龄化」社会，安老和护老服务需求有增无减。不少护老院逆市租用原是大酒楼的楼上店舖，也是店舖「淡市中奇葩」。

预料新冠肺疫全球经济袭击总要数年才可恢复，网上购物和外卖食物由辅助位置走到台前，零售/餐饮企业未来茪O投资开拓网络销售渠道，对实体零售面积需求有下跌趋势。「野猫式」的阛阓示威流动会令大型阛阓添加谋划压力，短期内游客被封关拒诸境外，各大型阛阓尤其焦点区的必须重新定位，如加重体验式的购物流动，吸引内陆市民重临阛阓等等。

办公室需求趋大减

至于办公室市场，新冠疫情和中美贸易战争执对商厦需求短线下跌，少少泛起跨国和祖国机构扩充或进军香港，商厦吸纳量/各区租金难免下跌，尤其是焦点区之中环/金钟/尖沙咀。不外加倍重要是机构与办公室结构需求或模式的改变。新冠肺疫提供「家中办公」演习的优越机遇，行使先进科技令员工开视像会媾和网上传送文件/讯息，足以证实「家中办公」效率不会远差于传统上班。

大中型企业进行中长线运营设计中，最先思量削减员工每周上班日数，如一周返3至4日公司，所需办公室楼面面积便可大幅削减二至四成，弹性上班员工可以只提供非牢固位置群组。若是未来不少产物会善用网络渠道推广，销售职员不多走到主顾区域内，未来焦点区的单一销售中央会被「打散」漫衍于各主要区域，如香港器械、九龙器械及新界中器械租用较细的乙级办公楼「面谈」之用。相对而言，由于新冠疫情促使网络推广「大行其道」，企业会削减和打散办公室面积，焦点区办公楼租售价值难免受害！新冠肺疫对工商舖物业造成短暂袭击，然则正引发消费和上班模式的恒久性改变，后者才对物业市场发生深远影响。岂论业主、租客、机构投资者必须剖析自身特点，对物业和公司详细剖析，才可谱出未来连续拥有和运营蓝图！■ 题为编者所拟。本版文章，为作者之小我私家意见，不代表本报态度。

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